Os construction loans, ou empréstimos para construção, são instrumentos financeiros utilizados para financiar projetos de construção ou reforma de imóveis, com prazos geralmente entre 6 e 24 meses.

Popularizados nos Estados Unidos, esses empréstimos são frequentemente utilizados como uma forma de investimento alternativo por investidores qualificados que buscam retornos consistentes, com exposição ao setor imobiliário, mas sem adquirir diretamente propriedades.

Como funcionam os construction loans?

Diferente de financiamentos tradicionais, os construction loans são liberados em etapas (draws), conforme o avanço físico da obra. Os recursos são utilizados para financiar construções residenciais ou comerciais, com prazo de vencimento curto, e são pagos integralmente ao final do projeto ou refinanciados.

A estruturação do empréstimo exige uma análise rigorosa do projeto, da incorporadora ou construtora, do terreno e das licenças envolvidas.

Esses empréstimos são originados, em sua maioria, por private lenders (financiadores privados) ou fundos especializados em dívida imobiliária, e não por bancos convencionais.

Características principais

Garantias reais: o próprio imóvel em construção serve como colateral. Em caso de inadimplência, o ativo pode ser executado.
Taxas e juros: por envolver maior risco, as taxas de juros são mais elevadas que nos empréstimos convencionais, com médias anuais entre 8% e 14%. Além disso, podem ser aplicadas taxas de originação e saída.
Curto prazo: usualmente entre 6 e 24 meses, o que pode oferecer retorno em menor tempo, desde que o projeto seja executado conforme o cronograma.

Por que investidores qualificados buscam esse tipo de ativo?

Investidores experientes e com maior tolerância a risco consideram os construction loans como parte de uma estratégia de diversificação, pelos seguintes motivos:

1. Exposição ao setor imobiliário sem comprar imóveis

Permite capturar o potencial de valorização e geração de renda do real estate americano sem os desafios da gestão direta de ativos.

2. Retorno superior à renda fixa tradicional

Em comparação com títulos públicos ou produtos bancários, os construction loans oferecem prêmios de risco mais altos, com retornos que variam de acordo com a qualidade do projeto e da estrutura contratual.

3. Garantias tangíveis

O fato de o imóvel servir como garantia reduz o risco de perda total do capital, principalmente quando o empréstimo está bem estruturado e o LTV (loan-to-value) é conservador.

4. Baixa correlação com o mercado financeiro tradicional

Os ativos imobiliários financiados tendem a ter comportamentos menos voláteis e menos correlacionados com ações ou títulos públicos, oferecendo proteção em carteiras mais amplas.

Quais são os retornos médios dos construction loans?

Os retornos de construction loans variam conforme o risco do projeto, a experiência do incorporador, a região e o tipo de veículo de investimento utilizado (fundos privados, plataformas de crowdfunding, entre outros). Mas de forma geral, os retornos tendem a superar os investimentos tradicionais de renda fixa, como títulos públicos e aplicações bancárias.

Veja uma comparação:

Construction Loans: com um retornos médios anuais de 7& a 11%, ele depende do risco do projeto, garantias e perfil do incorporador
High-Yield Savings: contas de alto rendimento e Certificados de Depósito (CDs) nos EUA, os retornos variam entre 4% e 5,5%.
Títulos Públicos Americanos: referência de menor risco, os Treasury Bonds tem rendimento entre 4,1% a 4,4% ao ano.

É importante lembrar que nem todo projeto oferece o mesmo nível de atratividade e segurança. Por isso, contar com uma análise especializada é essencial para identificar oportunidades que combinem boa rentabilidade, garantias sólidas e alinhamento com seu perfil de investidor.

Riscos e cuidados

Apesar do potencial de retorno atrativo, os construction loans não são isentos de riscos. Entre os principais:

Risco de inadimplência do tomador
Risco de execução da garantia em mercados com liquidez limitada
Riscos de atraso na obra e na liberação de etapas
Riscos regulatórios e de licenciamento

Por isso, é essencial que o investidor tenha conhecimento técnico ou assessoria especializada para análise detalhada dos projetos e dos termos contratuais.

Uma opção sofisticada para alocação alternativa

Os construction loans são instrumentos financeiros que podem compor carteiras de investidores qualificados, como forma de diversificação, acesso ao setor imobiliário e geração de renda passiva em prazos intermediários. Seu perfil exige análise criteriosa, maior controle de risco e experiência em investimentos alternativos, sendo menos indicado para iniciantes ou perfis conservadores.

Na Upside Investment, acompanhamos os movimentos do mercado imobiliário americano e auxiliamos investidores na avaliação de ativos estruturados e fundos de dívida com potencial de retorno e garantias sólidas. Se deseja explorar alternativas fora dos investimentos tradicionais, fale com a nossa equipe.